Τι θα ισχύει για την πρώτη κατοικία στο νέο πτωχευτικό κώδικα

Posted on 28 Ιουνίου, 2020, 8:37 πμ
3 secs

Από 1η Σεπτεμβρίου αναμένεται να τεθεί σε ισχύ ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας που καταθέτει τις επόμενες μέρες η κυβέρνηση στην Κομισιόν. Σύμφωνα με όσα ορίζει, ο κρατικός φορέας με την ονομασία «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», τη διαχείριση του οποίου θα αναλάβει εταιρεία διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα παίρνει το σπίτι ενός φυσικού προσώπου και δανειολήπτη και θα το νοικιάζει σε αυτόν, ενώ οι δικαιούχοι ένταξης στη ρύθμιση του δανείου τους και μεταβίβασης του ακινήτου τους θα πρέπει να πληρούν τρεις σημαντικές προϋποθέσεις.

Δικαιούχος θα είναι κάθε οφειλέτης του οποίου το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%. Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία τέκνα. Και τρίτον, να έχει οφειλές σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών που να υπερβαίνουν τουλάχιστον το 50% της αντικειμενικής αξίας της κατοικίας.

«Μιλάμε πλέον για προστασία στέγης και όχι για προστασία κύριας κατοικίας, ενώ ο συνδυασμός των κριτηρίων το πιθανότερο θα έχει ως συνέπεια πολύ κόσμος μην έχει τη δυνατότητα να υπαχθεί στην πτωχευτική διαδικασία» επισημαίνει στο tvxs.gr o νομικός σύμβουλος της Ε.Κ.ΠΟΙ.ΖΩ., Βίκτωρας Τσιαφούτης και εξηγεί γιατί: «Από αρχές του 2019 και μέχρι αυτήν τη στιγμή δεν υπάρχει προστασία πρώτης κατοικίας, έχουμε το νόμο 4605/2019 και τη νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα προστασίας, που έχει αποδειχθεί εξαιρετικά αναποτελεσματικό, λόγω των πολύ αυστηρών κριτηρίων υπαγωγής. Στο επίμαχο άρθρο του νέου πτωχευτικού με τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων ένταξης στη ρύθμιση του δανείου τους μέσω της μεταβίβασης του ακινήτου-πρώτης κατοικίας στον “Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης”, υπάρχουν δυο κριτήρια που υπήρχαν και στο νόμο Κατσέλη. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα να μην υπερβαίνει τις δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%, η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος του παρόντος άρθρου να μην υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ ανά τέκνο. Σύμφωνα με την εμπειρία όλων των προηγούμενων χρόνων, το δεύτερο κριτήριο λειτουργούσε, αλλά το πρώτο όπως αποδείχτηκε άφηνε κόσμο έξω. Κυρίως, μικρομεσαία εισοδήματα που δεν κατηγοριοποιούνταν στους φτωχούς. Αυτό εξακολουθεί αλλά το χειρότερο είναι ότι έρχεται να προστεθεί το τρίτο, σημαντικά προβληματικό κατά την άποψή μας κριτήριο, αυτό που προϋποθέτει οφειλές σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών που να υπερβαίνουν τουλάχιστον το 50% της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας. Υποθέτω ότι με αυτήν την προϋπόθεση θέλουνε να αποφύγουνε οφειλέτες που ενδεχομένως επίτηδες σταματάνε την πληρωμή του δανείου για να υπαχθούνε σε αυτό το καθεστώς. Σου λέει λοιπόν, αν το σπίτι σου έχει αξία 100.000 ευρώ, τις 50.000 πρέπει ήδη να τις έχεις καθυστερήσει.

Πράγματι, για να υπαχθεί κάποιος σε μια πτωχευτική διαδικασία προφανώς θα βρίσκεται σε αδυναμία και ενδεχομένως να έχει παύσει τις πληρωμές, όμως αυτό πρέπει να το κρίνει το δικαστήριο. Για παράδειγμα, οι οφειλέτες στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, δεν είναι οφειλέτες ληξιπρόθεσμοι. Αναγκαστικά παρακρατείται η δόση από το μισθό ή τη σύνταξή τους. Αυτοί οι άνθρωποι μπορεί να μην έχουν διαθέσιμο εισόδημα για διαβίωση, να μην μπορούν να ζήσουν αξιοπρεπώς γιατί μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους πηγαίνει στη δόση. Παρόλα αυτά αποκλείονται. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις ανθρώπων που πάλευαν να μην είναι ληξιπρόθεσμοι αλλά εις βάρος της διαβίωσής τους. Αυτό είναι κάτι που μπορεί εύκολα κανείς να το διαπιστώσει. Αν κάποιος έχει εισόδημα που του επιτρέπει να πληρώνει διαπιστώνεται εύκολα στο δικαστήριο, υπάρχουν τα εργαλεία, όπως και αν κάποιος έχει αδυναμία. Η αδυναμία πληρωμής, θα έπρεπε κατά τη γνώμη μας να είναι το κριτήριο όχι οι ληξιπρόθεσμες οφειλές. Διότι, μπορεί μεν ο νόμος να μην πρέπει να γίνεται αντικείμενο κατάχρησης αλλά αυτά τα όρια είναι προβληματικά. Η απόφαση να αποκλειστούν τα υψηλά εισοδήματα είναι μια πολιτική επιλογή. Η αφαίρεση της προστασίας σε ακίνητα μεγάλης αξίας, επίσης είναι μια πολιτική επιλογή. Αλλά το κριτήριο των ληξιπρόθεσμων οφειλών δεν αντιλαμβάνομαι τι εξυπηρετεί. Θεωρώ ότι είναι άψυχο, στεγνό και θα αφήσει πολύ κόσμο άδικα εκτός».

Σε περίπτωση λοιπόν που ο δικαιούχος κηρυχθεί σε πτώχευση, σύμφωνα με το νέο κώδικα, θα μεταβιβάζει την κύρια κατοικία του στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και θα τη μισθώνει από αυτόν. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη, ενώ ο μισθωτής, πλέον, θα έχει δυνατότητα μετά τα πρώτα 3 χρόνια να αιτηθεί μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς σε 20 χρόνια, και μόνο εφόσον καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του. Τι σημαίνουν αυτά;

Σύμφωνα με τον Β. Τσιαφούτη «σημαίνει ότι από εκεί που μιλούσαμε για προστασία της πρώτης κατοικίας με το νόμο Κατσέλη, τώρα δεν μπορούμε να μιλάμε για προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά για προστασία στέγης. Είναι θεσμός παροχής στέγης, δεν προστατεύει την ιδιόκτητη κατοικία, ουσιαστικά παρέχεται μια προστασία στο ξεσπίτωμα, ας μου επιτραπεί η έκφραση, των οφειλετών. Η κυριότητα του σπιτιού, του ακινήτου αλλάζει χέρια, μεταβιβάζεται σε έναν ανεξάρτητο φορέα, εξασφαλίζοντας έτσι κάποια υποτυπώδη στάνταρς προστασίας. Από κει και πέρα, η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε 12 έτη. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση, που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο. Που σημαίνει ότι η εμπορική αξία του ακινήτου διαιρείται δια 144 μήνες και υπολογίζεται και το επιτόκιο. Δίνεται, επίσης, μια δυνατότητα επέκτασης σε 20ετή διάρκεια. Και αυτό που “χρυσώνει το χάπι” στους οφειλέτες είναι ότι προβλέπεται και ενδεχόμενο επαναγοράς».

Πηγή: tvxs.gr

...